11月27日，《中共中央　国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。

引人瞩目的是，意见在多处对于公众关心的土地与房屋财产问题，作了说明和安排，明确提出：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。

意见的发布，将对公民的土地与房屋权益保护释放哪些新信号？记者采访了权威专家进行深入解读。

焦点一：70年住宅土地使用权到期了怎么办？关键点：研究续期法律安排

【文件精神】研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

【专家解读】北京大学法学院教授常鹏翱认为，意见尊重并回应了民意，传递了一个重要信号：既然研究的是续期的法律安排，并强调形成受保护的良好和稳定预期，那么就意味着，对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。

今年４月，温州房屋２０年土地使用权到期事件引发社会高度关注。国务院１９９０年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确，土地使用权出让最高年限按用途确定，其中居住用地７０年、工业用地５０年、商业旅游娱乐用地４０年、其他或综合用地５０年。从全国范围内来看，大部分住宅的土地使用权年限都是７０年。公众关注，不论是最高年限７０年，还是低于这个年限，到期了该如何续期呢？

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说，目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。目前的法律条文由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，难以操作。

杨立新认为，续期问题可以从三个方面来考虑：一是不够７０年的，到期后必须都续期到７０年；二是７０年到期后自动续期，相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权，即一次取得永久使用，国家不必每次续期每次都收费；三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后，应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系，可以考虑收取必要而不过高的税金，但应当经过立法机关立法决定。

中国（海南）改革发展研究院院长迟福林认为，意见提出财产权利保护问题，实质是承认并尊重房产已经成为城镇居民重要财产权的现实。对于７０年土地使用权到期后的处理，要拿出妥善的办法。意见尽管没有出台具体的内容，但特别重要的是，指明了要向有利于财产保护的方向进行制度设计。

专家认为，意见也是强化物权法的表现，回应了凡是重大改革都要于法有据。应当按照民主、科学、透明立法的原则，通过法律手段来细化相关规定。

焦点二：如何遏制征地与拆迁导致的矛盾？关键点：不将公共利益扩大化

【文件精神】完善土地、房屋等财产征收征用法律制度，合理界定征收征用适用的公共利益范围，不将公共利益扩大化，细化规范征收征用法定权限和程序。遵循及时合理补偿原则，完善国家补偿制度，进一步明确补偿的范围、形式和标准，给予被征收征用者公平合理补偿。

【专家解读】宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地和公民私有财产实行征收或者征用并给予补偿。迟福林等专家表示，随着各地城镇化进程加快，土地矛盾日益凸显。目前，个别地方政府打着公共利益的旗号，占用和征收土地，只付出低价进行补偿，转手进行房地产开发。最终，政府和开发商攫取高额利益，而部分被征收人的合法权益没有得到保障，引发一系列群体性事件、刑事案件等尖锐矛盾，并造成失地农民等长远社会问题。

记者采访发现，为遏制上述乱象，国土部近年来每年多次挂牌督办地方政府的违法征地问题，并问责有关负责人。迟福林认为，意见的一个重点，就是要科学界定公共利益的范畴，防止将公共利益随意扩大化。接下来，有关部门应该根据这个精神进行科学研究，确定好公共利益的边界。

中国社科院法学研究所民法室主任孙宪忠表示，建议规定公共利益的认定引入听证程序。除了政府，利益受损代表和独立的相关专家代表也应该参加。政府部门或者其他强势的受益主体如果主张某一项目的建设是为了社会公共利益的需要，应当承担举证责任。

近期，四川查处多起基层干部套取征地拆迁补偿款案件。四川省人民检察院反贪局统计数据显示，今年上半年，四川共查办涉农村土地资源开发利用领域的职务犯罪１０８人，占上半年查办涉农扶贫领域总人数的２３％。

杨立新、常鹏翱等表示，受人关注的贾敬龙案，起因就与征地拆迁有关。意见提到细化规范征收征用的法定权限和程序，这是最根本的法律约束。而遵循及时合理补偿原则，关键是及时。到底是事前、事中还是事后？补偿费用是多少？都要在征收之前就应该谈好。

中国人民大学法学院教授刘俊海建议，在适用实际损失赔偿原则的过程中，应当引入价格评估程序，且评估机构应当是利益受损当事人和政府共同指定的机构。如果双方不能形成一致意见，应由法院指定评估机构。如果评估有误，评估机构要承担损害赔偿责任。

焦点三：农民宅基地权益如何保障？关键点：落实用益物权

【文件精神】深化农村土地制度改革，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损的底线，从实际出发，因地制宜，落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产收益。

【专家解读】“这项涉及数亿农民切身利益的规定要求，是对正在实施的宅基地制度改革的衔接与明确。”刘俊海等专家说，过去，农民对农房宅基地只拥有使用权，造成抵押贷款受阻，农民进城后宅基地使用权退出不畅，带来一系列问题导致农民财产权利难以实现。

记者采访了解到，去年２月，全国人大授权北京市大兴区等３３个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施土地管理法等相关规定，深化农村土地制度改革。其中１５个试点县市承担宅基地制度改革试点任务。试点主要针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题，要完善宅基地权益保障和取得方式，探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式；探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地。

“过去，宅基地制度注重保障农民住有所居的社会保障权利。而在当前城镇化背景下，大量农民进城，不少地区宅基地社会保障权利弱化，财产权利性质日益突出。”孙宪忠说，在这种情况下，需要在发挥宅基地的社会保障作用的基础上，有序赋予宅基地的财产性权利。

据了解，经过一年多的试点，不少宅基地试点县市已取得实质性进展。湖北省宜城市对当地宅基地完成测量确权后，首批５户已获得共４６万元的农房抵押贷款，８个试点村共有１１２户村民选择有偿退出宅基地。

刘俊海、常鹏翱等专家认为，意见回应了农村“三块地”的改革，提出落实宅基地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产收益，能够使宅基地等原来的“死资产”在一定范围内流动，最后变成“活资源”。

本期编辑：崔鹏、石磊

下面我们分享下曾经，美国房地产崩盘是如何让每个购房家庭沦为赤贫的？美国的案例作为警示和参考，毕竟每个国家的国情不一样，但也值得我们去探究，以史为鉴！希望我们国家国运昌盛！

当川普当选美国新一任总统的时候，大家都在讨论川普那鸡毛式的发型，超模风范的女儿与夫人，以及高额的资产，富丽堂皇堪比皇宫的房子。但是，大家知道吗？作为新一任美国总统的川普却同时是美国最大的房地产开发商，而美国房地产的危机曾经颠覆了美国整个购房阶层，让一大批人从此沦为赤贫。

根据普林斯顿大学的著名金融教授阿蒂夫·迈恩在其专著《房债》中提出：以房地产信贷所构成的家庭债务成为了经济萧条期间掠夺美国人民，让美国家庭沦为赤贫的主要罪魁祸首。

那么，就让我们来回顾一下当年的美国危机吧。

由分期抵押贷款打开的潘多拉魔盒

说到房子，相信只要是买过房子的朋友都知道，作为全世界价格最高的投资品之一，对于大部分人而言，全款买房都不是一件容易的事情，那没有那么多钱怎么办呢？相信很多朋友都会和我说，贷款呗！

到了1920年前后，分期付款已经成为了美国的主流消费方式，1924年的时候美国汽车消费分期已经占据了50%以上，到了1930年，60-75%的汽车都由分期付款购买，80-90%的家居、75%的洗碗机、75%的录音机、80%的留声机都由分期付款购买。

的确，这套设计从金融的角度来说堪称完美，这整套设计在经济发达，房地产价格一路上行的时候是个几乎完美的设计，在美国对于很多美国人而言，他们所拥有的房屋资产是其唯一的财富储备，美国人都指望着房子来给他们提供退休保障或者支付孩子读大学的教育费用。但是，所有人都没有考虑过，房地产下跌带来的问题。

由房地产崩盘带来的一场风暴

自上个世纪90年代以来，在克林顿总统的执政期间，连续120多个月美国经济保持了持续的高速增长，就业人数不断增加，失业率稳步下降，到了1998年的时候美国失业率降到4.3%的30年来历史最低水平，出口贸易增长强劲，甚至超过了日本和大多数西欧发达国家。尽管在21世纪初出现了所谓的互联网泡沫危机，但是这个危机在很短时间内就被抚平，对于大多数美国人的影响都不大。

当时的美国家庭资产主要由两个方面组成：金融资产和房屋资产。金融资产包括股票、债券、支票和储蓄，但是由于美国人缺乏储蓄意识，所以拥有金融资产的人并不太多，截至2006年底，房屋资产是90%美国家庭资产的主要组成部分，而房地产相关的债务则占据了美国居民所有债务的80%以上。

举例来说，如果一个房地产的所有者利用8万美元的住房抵押贷款购买了一套价值10万美元的房子，那么购房者自己所有的自有资产只有2万美元，也就是他付出的首付，当房价处于上涨阶段的时候，那么一切都万事大吉，但是一旦房价下跌，下地了20%的话，那么他将损失他的所有投资，也就是2万美元，而银行的抵押则还没有损失，如果这个时候购房者将房子卖掉的话，那么他所得到的八万没有将会全部用来支付给银行的抵押贷款，而他则将一无所有，但是这个还是好的情况。如果房价快速下降30%的话，那么他不仅一无所有他还倒欠银行一万美元。所以，对于贷款买房的人来说，如果出现了还不起房贷的情况，那么不仅仅有可能他的房子会被银行没收，甚至他还会欠上银行的巨额债务。

在2007年的时候，大多数美国的购房者他们的首付比例都是20%左右，更低的还有10%甚至5%的情况，这个时候大部分的美国购房者都没有意识到他们除了欠银行高额房贷之外，他们还是在一个高杠杆的情况下欠着银行的钱，20%的首付就意味着5倍的高杠杆，10%的首付这个杠杆比例就会上升到10倍，而5%的首付则意味着20倍的超高杠杆。我们前面说过了，对于大部分的美国人而言大家都是没有储蓄的，在高杠杆、高房屋风险以及缺乏金融资产的统一影响下，一旦出现问题意味着对于家庭来说是毁灭性的打击。所以在2006-2009年期间，全美房价下跌超过30%，并且一直保持在低位，从2007年到2010年，只要贷款买房的美国家庭其资产从平均的三万美元下跌到的了几乎为零。在这一轮房地产价格下跌过程中，美国家庭从1992年到2007年积累的几乎所有财富都被完全吞噬掉了。

而对于富人而言，由于其贷款买房的并不多，所以房地产价格的下跌对他们来说还是在可以接受的范围之内，于是在美国房地产价格的下跌浪潮中，穷人失去了一切，而富人则相对好得多。在2006年的时候，全美前10%的家庭占据着美国财富的60%，而到了2010年的时候全美前10%的家庭占据了美国财富的74%，房地产让富人依旧富足，让穷人一无所有。

从这段触目惊心的历史中，我们可以看到，当一个国家的国民财富过度依赖于房地产，而其购买房产又是来源于抵押贷款的时候，那么这种房地产债务将会形成一个疯狂的财富掠夺杠杆，当房地产价格下跌，将会让穷人一无所有，甚至背负起巨大的债务。